NT 부동산 시장에 대한 분석 2007 NT

_* NT 부동산 시장에 대한 분석 2007 NT
내가 사법시험공부를 시작한 2003_02월말경부터 2007.3월말경까지 만4년 1개월동안 서울의 아파트 가격이 약 42%정도 상승하였다. 사법시험공부를 시작하지 않고 2003.07월경 다시 취업하여 직장을 다니면서 아파트를 구입하였더라면, 현재 33평 4억원 기준으로 4년동안 최소한 1억 6천만원을 벌었을 것이다. 아파트 가격급등의 주된 원인은 1) 초저금리로 인한 유동성의 증가와 2) 은행의 가계대출완화에 있다. 유동성증가율이 4%에서 10%로 높아지고 그 여유자금이 부동산시장에 유입됨에 따라 과잉수요로 인해 부동산가격이 상승하였다. 은행이 기업대출실적의 부진을 메우기 위해 무리하게 가계대출을 대폭 완화함에 따라 부동산 수요자가 증가하고 이로 인해 부동산가격이 상승하였다. 그러나, 이제 노무현 정부가 1) 종합부동산세(보유세)의 산정시 실거래가격 적용율을 80%이상으로 높이고(2007년 80%, 2008년 90%, 2009년 100%), 2) 양도소득세의 산정도 2007.06월부터 실거래가격을 적용함에 따라 아파트 가격이 안정될 여지가 있다. 그런데, 아파트 가격이 안정될지를 논하기 이전에 우선, 우리나라 33평 아파트의 적정가격이 얼마인지 살펴볼 필요가 있다. 2003년에 신축된 주택의 가격을 1) 가계소득과 비교하면 한국은 10.1배, 일본은 7.3배이고, 2) 1인당 GDP와 비교하면 한국은 23.7배, 일본은 11.8배이다. 이는 한국의 신축주택가격이 객관적으로 평가할 때 일본에 비하여 매우 높다는 것을 의미한다. 한국의 33평 아파트의 적정가격은 가계소득대비 신축주택가격 7.5배와 1인당 GDP대비 신축주택가격 11.8배를 적용하여 산출한 1억 7759만원 ~ 2억 6460만원에서 결정될 수 있다고 본다. 이제, 위에서 살펴본 아파트의 적정가격대를 전제로 하여 앞으로 아파트 가격이 안정될지 살펴보기로 한다. 현재 한국의 신축주택가격은 고평가 되어있다. 보유세 산정시 실거래가격을 100% 적용하게 된다면, 향후 아파트매도시 실거래가격을 낮춤으로써 보유세의 부담을 경감시키려는 다양한 수단이 동원될 것으로 보여진다. 그리고, 양도소득세가 실거래가격의 50%에 해당하므로 다주택자들은 대부분 양도보다 세금이 낮은 증여를 선택함으로써 부동산거래가 침체되는 효과를 일으킬 것으로 보인다.